不動産の売り出し価格と成約価格について解説！乖離率とは？
不動産の売り出し価格と成約価格について解説！乖離率とは？
不動産を売却する際に多くの方が疑問に思うのが、「売り出し価格」と「成約価格」の違いです。
売主様が希望して設定する価格（売り出し価格）と、実際に取引が成立した価格（成約価格）の間には差が生じることが多く、その差を「乖離率」と呼びます。
本記事では、乖離率の仕組みや注意点、売却を有利に進めるためのポイントについて解説し、さらに神戸市・明石市・加古川エリアの成功事例もご紹介します。
目次
- 売り出し価格と成約価格の違いとは？
- 乖離率とは？その計算方法
- 乖離率が大きくなる要因
- 乖離率を小さくして高く売るための工夫
- 神戸市・明石市・加古川エリアの売却成功事例
- よくある質問（Q&A）
- 不動産売却のご相談はエクレールハウジングへ
売り出し価格と成約価格の違いとは？
不動産売却には2つの価格があります。
- 売り出し価格：売主様が「この金額で売りたい」と希望して設定する価格。不動産ポータルサイトや広告に掲載される価格です。
- 成約価格：実際に買主が見つかり、契約が成立した価格。不動産取引の実データに基づき、市場価値を反映しています。
売り出し価格はあくまで「希望」であり、成約価格は「現実的な市場価値」です。この差を理解することが売却成功の第一歩です。
乖離率とは？その計算方法
乖離率とは、売り出し価格と成約価格の差を示す指標です。
計算式は以下の通りです。
乖離率（％）＝（売り出し価格 − 成約価格） ÷ 売り出し価格 × 100
例えば、売り出し価格3,000万円、成約価格2,850万円の場合：
乖離率 ＝ （3,000 − 2,850）÷ 3,000 × 100 ＝ 5％
一般的に乖離率は5〜10％程度が多いとされます。
乖離率が大きくなる要因
- 相場より高く売り出した：買主が集まりにくく、値下げ交渉されやすい。
- 売却期間が長期化：価格を下げざるを得なくなる。
- 物件の状態が悪い：リフォームや修繕が必要な場合、買主が価格交渉を行う。
- 景気や金利の変動：買主の購買意欲に影響する。
乖離率を小さくして高く売るための工夫
- 適正価格で売り出す：不動産会社の査定を基に相場に合った価格設定を行う。
- ホームインスペクションの実施：住宅診断を行い、安心感を提供することで値下げを防ぐ。
- 室内クリーニングや修繕：印象を良くすることで価格交渉を避ける。
- 販売戦略の工夫：広告媒体の活用、購入希望者の層に合わせた売却活動。
神戸市・明石市・加古川エリアの売却成功事例
事例1：神戸市西区の戸建て
- 売り出し価格：3,200万円
- 成約価格：3,050万円
- 乖離率：約4.7％
- 販売期間：約2.5か月
- ポイント：駅近で需要が高く、リフォーム済みで乖離率を最小限に抑えた。
事例2：明石市のマンション
- 売り出し価格：2,500万円
- 成約価格：2,400万円
- 乖離率：4％
- 販売期間：約2か月
- ポイント：低金利の住宅ローン環境を追い風にスピード成約。
事例3：加古川市の戸建て
- 売り出し価格：2,000万円
- 成約価格：1,880万円
- 乖離率：6％
- 販売期間：約3.5か月
- ポイント：築年数は古いが、駐車スペース確保の工夫でスムーズに売却。
よくある質問（Q&A）
Q1. 売り出し価格は高めに設定した方がいいですか？
A. 高すぎる設定は買主が集まらず、最終的に値下げ交渉で時間がかかるケースが多いです。相場に基づいた適正価格でのスタートが大切です。
Q2. 乖離率はどのくらいが普通ですか？
A. 一般的には5〜10％程度です。人気エリアや築浅物件では乖離率が小さくなる傾向があります。
Q3. 成約価格はどこで確認できますか？
A. 国土交通省の「不動産取引価格情報検索」などで過去の成約事例を確認可能です。不動産会社に査定を依頼するのも有効です。
Q4. 神戸・明石・加古川の相場はどんな傾向ですか？
A. 神戸市西区や明石市はファミリー層に人気で比較的高値で売却しやすく、加古川市は広い土地を求める層から安定した需要があります。
不動産売却のご相談はエクレールハウジングへ
不動産の売り出し価格と成約価格の関係を理解し、乖離率を小さく抑えることが、高値売却のポイントです。
神戸・明石・加古川エリアでの売却をご検討中の方は、ぜひ地域密着のエクレールハウジングへご相談ください。
