明石市の不動産価格は今後どう動く？売却のタイミングを考えるヒント
不動産の売却を検討されている方にとって、「今、明石市の不動産価格はどうなっているのか」「これから価格は上がるのか、下がるのか」「売却のベストなタイミングはいつなのか」といった疑問は尽きないのではないでしょうか。この記事では、明石市の不動産価格の現状と今後の見通し、さらには売却に適した時期を分かりやすく整理し、悩みの解決に役立つヒントをお伝えします。迷ったときに知っておきたい判断材料も紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
明石市の現在の不動産価格動向と傾向
まず、地価公示を基に明石市全体の平均地価の推移を見てみると、2025年（令和7年）の住宅地平均は111,894円／㎡（約36.99万円／坪）、前年比では約4.2％の上昇です。全用途平均では139,382円／㎡、坪単価にすると約46.08万円で、前年比約4.4％の上昇となっています。ここ数年、安定して上昇傾向が続いています。
次に、中古マンションの成約価格の直近動向についてですが、2024年4月～2025年4月の13か月間における平均成約価格は約1,642万円、㎡単価は約23.91万円でした。特に2025年1月には成約価格が1,954万円、㎡単価が28.28万円とピークを記録し、新生活シーズンの影響で高水準となりました。一時的に落ち込んだのは2024年9月（価格1,308万円、㎡単価18.92万円）でしたが、その後は回復しています。
続いて、住宅地・土地・中古戸建ての価格傾向を見てみると、住宅・戸建て全体の最新相場（2025年）は、坪単価約72.9万円、㎡単価約22.0万円となっており、前年と比べて約8～9％下落しています。ただし、これは取引対象の専有面積や築年数の違いによる要因もあります。
さらに、土地価格の局所的動向として明石市立石地域では、2020年時点で35万円／坪、10年前比で約22.3％上昇しており、2025年には38万円／坪、2030年には41万円／坪を予測という試算もあります。
| 項目 | ㎡単価（目安） | 坪単価（目安） |
|---|---|---|
| 公示地価（住宅地平均） | 約111,900円 | 約37万円 |
| 中古マンション成約㎡単価 | 約239,100円 | 約79万円 |
| 中古戸建て相場 | 約220,000円 | 約73万円 |
今後の不動産価格の見通しと予測
明石市における今後１０年間（ノーマルシナリオ）の土地価格は、坪単価が現在の約３７万円から将来的にも約３８万円と、わずかに上昇する予測となっております。この見通しは、麗澤大学客員准教授・仙石裕明氏らによるモデルに基づいており、将来的にも堅調な価格を維持するとされています。
| 項目 | 現在（坪） | １０年後（坪） | 変動率（ノーマル） |
|---|---|---|---|
| 土地価格 | 約３７万円 | 約３８万円 | ＋１．０％ |
| 中古戸建て価格 | 約７６万円 | 約８１万円 | ＋６．４％ |
また、中古一戸建てについても、坪単価が現在の約７６万円から将来的には約８１万円に上昇するとの予測がございます。これはおよそ＋６．４％の上昇が見込まれるデータです。
この価格上昇の背景には、明石市の将来の人口予測が影響しております。総務省および国立社会保障・人口問題研究所によると、明石市の人口は２０２０年を１００とした場合、２０３０年には９９．０、２０４５年には９１．８程度に減少する見込みですが、他地域と比較して減少幅は小さい傾向にあります。
さらに、明石市では東仲ノ町地区などで市街地再開発事業が進行しており、再開発による住環境の改善や安全性の向上が期待されています。このような都市基盤の整備は、将来的な需要にプラスに働く要素となります。
- 土地価格の将来予測：坪約３７万円→約３８万円（＋１．０％）
- 中古戸建て価格の将来予測：坪約７６万円→約８１万円（＋６．４％）
- 人口減少率はあるが、他地域に比べて安定した推移
- 再開発による都市価値向上の期待
以上の点から、明石市の不動産価格は今後も一定の安定した水準を維持しやすく、中古戸建てについては比較的堅実な上昇が期待されると言えます。閑静な住宅地や駅近物件など、価値の保持・上昇が見込みやすいエリアがあり、売却を検討される際の判断材料として活用いただけます。
売却のベストタイミングを考えるポイント
明石市で不動産を売却する際に、特に注目すべき「タイミング」には、季節の傾向、再開発エリアの進行状況、そして人口・世帯数の変化という三つの視点があります。これらを理解することで、より有利な売却の時期を見極めることができます。
| ポイント | 内容 | 狙い目のタイミング |
|---|---|---|
| 季節ごとの取引量 | 春（４〜５月）と秋（特に１１月）は需要が高く、取引が活発に。夏は緩やかになる傾向、冬は交渉余地が広がることも。 | 春の新生活シーズン、秋の動きが戻る時期に売り出すと効果的。 |
| 再開発の進行状況 | 明石駅周辺では歩行者デッキの延伸や公共施設の整備など、都市再生計画が進行中。 | 再開発の完成前後に合わせて売却すれば、期待を背景に資産価値を高められる可能性。 |
| 人口・世帯数の増加 | 直近では人口・世帯数とも増加傾向。子育て支援の充実もあり、明石市の住宅需要は底堅い。 | 現時点でのニーズが高いうち、資産価値が落ちにくいタイミングでの売却も有効。 |
それぞれについて詳しく見ていきましょう。
まず、季節による市場の動向です。明石市では春の４〜５月、特に新生活を控えたタイミングで取引が増加します。一方で秋も再度活発化し、１１月には取引のピークが見られる傾向です。夏は静かになりがちですが、冬は売り手にとって交渉がしやすくなる時期でもあります（季節傾向について）。
次に再開発の進行状況です。明石駅周辺では、歩行者デッキの延伸や旧図書館跡地への施設整備など、都市再生整備計画が令和７年度から進行中です。このような整備が完成する前後は周辺の資産価値が上がる期待もあるため、売り時として有力です（再開発計画について）。
最後に、人口・世帯数の動向を見ます。明石市では近年、人口と世帯数とも増加傾向が続いています。たとえば世帯数は約１３万８千世帯まで伸びており、買い手の需要を支える背景となっています。こうした状況下、今売ることで資産価値の下落リスクを抑える判断もできます（人口・世帯増加について）。
以上を踏まえると、明石市で売却を検討する際は、春や秋の取引が活発な時期に合わせること、再開発の進行時期を見定めること、そしていまの需要が高い状況を活かすこと——これらのポイントが「ベストタイミング」を見極めるコツになります。
売却を迷う方への行動ステップと判断材料
ご売却を迷われている方に向けて、具体的な行動ステップと判断材料をご案内いたします。以下の３つのポイントを参考に、お気軽にご自身に合った進め方をご検討ください。
| ステップ | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 査定・専門家相談 | 信頼できる査定士や専門家に相談し、価格や売却時期の見通しを把握 | 無料査定や個別相談を活用し、現状を明確化 |
| データ比較 | 公示地価・基準地価、中古マンション成約価格などを参考にし判断の根拠を整理 | 数値で「見える化」して迷いを減らす |
| 地域条件の確認 | 子育て支援や交通、医療、教育などのインフラ整備状況を確認し判断材料に | 将来の利便性や資産価値に対する視野を持つ |
まずは、信頼できる査定や専門家へのご相談をおすすめします。当社ではご希望に応じて丁寧にご案内いたしますので、ご安心してご連絡ください。
また、判断を見える化するためには、公示地価や基準地価に加え、最新の中古マンションの成約価格データをもとに比較することが有効です。例えば、明石市の公示地価は２０２５年時点で平均１３万９３８２円／㎡（坪換算約４６万円）で、前年から約４.４％上昇しています。基準地価においても同年で平均１３万５１２９円／㎡、前年比約５.６％の上昇と、全体的に地価は上昇傾向にあります。
さらに、中古マンションの成約事例を見ると、２０２４年の明石市における㎡単価は約２３万９８９２円で、前年同期比で約２.１６％の下落傾向にありました（特に１ＬＤＫや２ＬＤＫに下落が目立ちますが、３ＬＤＫや４ＬＤＫは上昇する傾向です）。こうしたデータをもとに、「ご自身の物件と比較してどうか」「売却タイミングとして適切か」を判断されることをおすすめします。
最後に、将来の資産価値を見据える際には、明石市の子育て支援制度や交通利便、学校・医療機関の充実なども大きな判断材料です。例えば、新たな開発や公共施設の整備が予定されている地域では、需要が高まる可能性がありますので、地域の行政情報や周辺環境を確認されるとより納得の判断につながります。
以上のステップと判断材料を組み合わせることで、ご自身にとって最適な売却判断がしやすくなります。いつでもご相談をお待ちしております。
まとめ
明石市の不動産価格は近年上昇基調が続いており、土地や中古住宅、マンションの平均価格も堅調に推移しています。今後も人口増加や再開発による需要が見込まれるため、資産価値を守る観点からも早めの売却判断が有効です。売却に適した時期や最新の市場動向を正しく把握し、信頼できる専門家の意見を取り入れることが重要です。迷いがある方も、まずは現状の価格や今後の見通しを知ることで納得のいく選択ができます。
